(3) 우선채권의 범위
남을 가망의 여부는 선순위 물권자의 채권액(채권신고서가 제출되지 아니한 경우에는 채권최고액),
우선변제권이 있는 임차보증금, 임금채권 및 예상되는 집행비용 등을 참작하여 판단한다. 우선채권이란 압류채권자(경매신청자)의 채권에 우선하여
매각대금에서 변제받게 될 채권을 말한다. 부동산상의 부담과 절차비용(집행비용)이 포함된다.
강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어
있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 102조 소정의 최저매각가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이
되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 보아야 한다(대결 1998.1.14. 97마1653, 대결
2001.12.28. 2001마2094).
(가) 부동산상의 부담
민사집행법 102조에서 말하는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담이라 함은
매각부동산의 매각대금에서 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 매각절차에서 밝혀진 것을 말한다.
이에 속하는 것으로서는 다음과 같은 것이 있다.
① 저당권
부동산상의 저당권은 매각에 의하여 소멸하고 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(민집
91조 2항 참조) 선순위의 저당권에 의한 피담보채권은 우선채권에 해당한다.
우선채권이 되는 범위는 원칙으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 경과한 후의 1년
분의 지연손해금이다(민법 360조 참조). 원본
채권액은 원칙으로 등기된 액이다. 그러나 기록상 등기된 채권액 이하의 금액이 실제의 채권액으로
밝혀진 경우에는 이에 의한다. 이자나 손해금에 관하여 우선권을 인정받기 위해서는 그에 관한 약정을 등기하여야 한다(부등법 140조 참조).
근저당권의 경우에는 근저당권자의 신고액이나 집행당사자가 증명하는 피담보채권액을 우선채권액으로
하되 이러한 실제의 채권액이 밝혀지지 아니하는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.
공동저당권의 목적이 된 여러 개의 부동산 중 1개만이 이시매각되는 경우 또는 여러 개의
부동산이 이시분할(개별)매각되는 경우에도 피담보채권 전액이 우선채권으로 된다. 그러나 공동저당권의 목적이 된 여러 개의 부동산이 동시에
일괄매각되는 경우에는 그 피담보채권 전액이 한 번만 우선채권의 범위에 산입될 뿐이고 각 부동산마다의 피담보채권액을 합산한 액이 우선채권으로 되는
것은 아니다. 공동저당의 부동산이 일괄매각이 아니더라도 한 절차에서 함께 매각되어 동시배당의 가능성이 있는 경우에는 함께 매각되는 각 부동산이
부담하여야 할 부담부분을 계산하여 무잉여를 판단하여야 하고 어느 한 부동산에만 전액을 우선채권으로 계산해서는 안된다.
근저당권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 신청한 경우에는 먼저 경매개시결정을 송달하면서
채권자에게 근저당권의 피담보채권과 집행권원상의 채권의 동일성 여부를 밝히도록 보정을 명한다. 그 결과 집행권원상의 채권과 근저당권의 피담보채권이
동일한 채권인 경우에는 근저당권의 피담보채권액을 선순위채권액의 계산에서 제외하여 남을 가망 여부를 판단하며, 그 근저당권에 의하여 배당을 받을
수 있는 한 경매를 그대로 진행한다. 그러나 집행권원상의 채권과 근저당권의 피담보채권이 별개인 경우에는 근저당권의 피담보채권액을 선순위채권액의
계산에 포함시켜 잉여 여부를 판단하고, 집행권원상의 채권에 관하여 배당을 받을 수 없다면 남을 가망이 없다는 통지를 한다.
② 전세권
전세권자는 부동산 전부에 대하여 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 303조). 따라서
매각부동산에 관하여 선순위의 전세권등기가 있는 경우 그것이 민사집행법 91조 3항의 적용을 받아 매각으로 인하여 소멸하게 될 전세권인 경우에는
그 전세금반환채권도 여기의 우선채권에 해당한다. 최선순위 전세권은 매각으로 인하여 소멸하지 않으므로(민집 91조 4항 본문) 우선채권에
포함시키지 않으나, 그 전세권자가 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸하므로(동항 단서) 우선채권에 포함된다.
③ 가등기담보권
선순위 가등기담보권에 의하여 담보되는 채권은 본조의 우선채권의 범위에 들어간다. 그러나 그
권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 순수한 순위보전을 위한 가등기인지 또는 담보를 위한 가등기인지 알 수 없으므로 채권자의
신고가 있어야 본조의 우선채권의 범위에 들어간다.
④ 국세, 지방세, 산업재해보험료, 지방자치단체의 사용료, 수수료 등 공과금
이러한 공과금은 실체적 우선권이 인정되므로(국세기본법 35조, 지방세법 31조,
산업재해보상보험법 76조, 지방자치법 131조 2항) 그 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선채권에 해당한다. 당해세인가 여부를 묻지
아니한다.
부동산에 관한 경매개시결정등기 이전에 체납처분에 의한 압류등기 또는 국세징수법 24조 2항에
의한 보전압류의 등기가 마쳐져 있는 경우에는 우선채권에 해당하나, 이러한 압류의 등기가 없거나 경매개시결정등기 이후에야 체납처분에 의한
압류등기가 마쳐진 경우에는 교부청구 또는 참가압류를 하여야만(국세징수법 56조, 57조, 지방세법 82조) 배당에 참가할 수 있으므로(대판
2001.5.8. 2000다21154), 교부청구 또는 참가압
류를 하지 아니한 것은 우선채권에 포함되지 아니한다. 우선채권으로 되는 액은
교부청구서(국세징수법시행령 61조) 또는 참가압류통지서(국세징수법시행령 63조)에 기재된 금액이다.
⑤ 임금채권 등 노무관계로 인한 채권
임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로관계로 인한 채권도 본조의 우선채권의 범위에
들어간다(근로기준법 37조). 다만, 우선채권으로 인정받기 위해서는 채권자의 배당요구가 필요하다.
⑥ 임차보증금
주택 또는 주택겸용 건물의 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여는 주택에 관한 경매개시결정등기
전에 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 때에는 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고(동법 8조,
12조, 동법시행령 3조, 4조), 한편 동법 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택(대지포함)의 현금화대금에서
후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(동법 3조의2 2항).
따라서 주택임대차보호법 8조 1항의 요건을 갖춘 임차보증금 중 일정액 및 주택임대차보호법
3조의2 2항의 요건을 갖춘 임차보증금은 여기의 우선채권에 해당된다. 임대차가 종료되지 않은 임차인도 배당요구를 하면 그 자체로 임대차는
종료되고 우선변제를 받게 된다. 상가건물의 경우에도 같다(상가건물임대차보호법 3조 1항, 4조, 5조 2항, 동법시행령 6조, 7조 참조). 단
미등기건물의 임차인에게는 우선변제권이 인정되지 않으므로, 그 보증금은 우선채권에서 제외한다(대판 2001.10.30. 2001다39657).
물론 이들 채권도 배당요구가 없으면 우선배당을 받을 수 없으므로, 현황조사보고서의 기재에
의하여 그 보증금의 액수가 판명되었다고 하여도 아직 이들 채권자로부터 배당요구가 없다면 본조의 남을 가망의 유무를 판단함에 있어서는 압류채권자의
채권에 우선하는 부동산상의 부담에
포함시켜서는 아니된다.
주택임차인(또는 상가건물임차인)이 임차보증금에 관한 집행권원에 기하여 강제경매를 신청한
경우에는 채권자(임차인)는 우선변제권 있는 임차보증금반환채권과 집행권원상의 채권의 동일성 여부 및 우선변제권있는 주택임차인(또는
상가건물임차인)임을 소명하는 자료를 제출하는 것이 필요하다.
⑦ 제3취득자의 비용상환청구
민법 367조는 저당권이 설정된 부동산을 강제경매하는 경우에도 적용되므로, 필요비, 유익비를
지출한 제3취득자는 그 상환청구권에 관하여 우선권이 있고 그에 의하여 우선배당을 받을 수 있다. 따라서 제3취득자의 그러한 비용상환청구권도
본조의 우선채권에 해당한다. 다만 제3취득자가 실제로 배당을 받으려면 배당요구의 신청을 하여야 할 것이기 때문에 본조의 우선채권의 인정도
제3취득자의 배당요구신청이 있어야 가능하다.
(나) 절차비용
매각절차비용은 항상 매각대금으로부터 우선변제받으므로 이것도 우선채권에 해당한다. 이미
지출되었음이 기록상 명백하게 나타난 경매개시결정등기의 등록세와 지방교육세, 감정료, 현황조사비용, 각종 증명서 작성비용 등뿐만 아니라 장차
매각절차를 완결할 때까지 지출될 것이 예상되는 매각수수료 등 제반 비용도 포함시켜 법원이 산정하여야 한다.
(다) 일괄매각의 경우
① 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 경우에는 각개의 부동산에 대하여 남을 가망이 있는지
여부를 심사하여야 한다. 그러므로 예컨대 갑, 을 부동산을 동시에 매각하는 경우, 갑 부동산에만 저당권의 설정이 있고 갑 부동산의 최저매각가격이
그 저당권의 피담보채권액 이하라면 갑 부동산에 대하여 민사집행법 102조의 절차를 취하여 매각절차를 취소하여야 하고 을 부동산에 대하여는
매각절차를 속행하여야 한다.
② 그러나 여러 개의 부동산에 관하여 일괄매각의 결정을 한 경우 일
괄매각의 결정을 한 이상 여러 개의 부동산을 전체로서 1개의 부동산으로 보아야 하고, 따라서
여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산 자체만을 매각한다면 남을 가망이 없는 경우라도 전체 부동산의 매각대금에서 배당받을 수 있다면 동법
102조의 절차를 실시할 필요가 없다.
③ 민법 365조에 의한 일괄매각(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)을 한 경우 압류채권자가
대지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 있는 한 건물의 매각대금에서 남을 것이 없다고 하여도 경매를 속행하는 것이 실무례이다. 압류채권자는
민법 365조 단서에 따라 건물의 매각대금에서는 변제를 받을 수 없지만, 전체 매각대금 중 토지부분에 대한 매각대금에서 배당받을 수 있기
때문이다. 다만, 반대의 취지로 보이는 대법원결정도 있다(대결 1998.4.28. 97마2935).
(라) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법
집행법원의 우선채권 인정이 부당한 경우 민사집행법 102조 2항의 취소결정을 받은 후 그
결정에 대한 항고로 다툴 수 있을 뿐 그 이전에는 불복방법이 없다. 그러나 당해 우선채권이 이미 변제되었다거나 감소되었다는 사실 등을 증명하는
자료를 제출하여 법원 스스로 다시 판단을 할 수 있도록 촉구할 수 있음은 별문제이다.
http://